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Tout savoir sur les différents types de viager

Lorsqu’il est question de vente viagère, on s’imagine directement qu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier pendant que son ancien propriétaire l’occupe.

Cela est vrai, mais en partie, car il ne s’agit là que d’un type de vente en viager. En effet, il est possible d’acquérir un bien en viager dont le crédirentier renonce à son droit d’habitation ou un bien où la rente est inexistante. Nous vous en disons plus dans la suite de cet article.

Le Viager Occupé

Il s’agit là du type de vente viagère le plus connu et le plus choisi (soit 90 % des transactions). Le viager occupé équivaut à la vente d’un bien immobilier dont le vendeur se réserve le droit d’usufruit. En d’autres termes « usus » (le droit d’en user) et « fructus » (le droit d’en percevoir les fruits).

Ce droit stipule que le crédirentier ainsi que sa famille proche peuvent occuper le logement, jusqu’à la mort de ce dernier.

En plus de cela, un tiers à la possibilité d’occuper le logement soit gratuitement, soit en lui demandant une contrepartie monétaire (loyer).

Le viager occupé stipule également que le vendeur a un droit d’usage et d’habitation (DUH) sur le logement. Ce droit lui offre exclusivement la possibilité de continuer à vivre dans le logement bien qu’il l’est déjà cédée.

De plus en fonction des clauses contractuelles, il est possible qu’après la mort du crédirentier, son conjoint occupe à son tour le logement. Bien évidemment dans ce cas, la rente viagère est totalement revue à la baisse.

Les avantages du viager occupé pour l’acheteur

En viager occupé, le débirentier a la possibilité :

• d’acquérir un bien immobilier sans se soucier de la gestion locative
• d’effectuer un placement socialement responsable
• de réaliser un placement à long terme afin d’acquérir un bien immobilier à bas prix
• de jouir d’un cadre fiscal avantageux
• de pouvoir revendre le viager quand il le souhaite.

Les avantages pour le vendeur

Les avantages pour le crédirentier sont nombreux. En effet, il peut soit avoir des revenus complémentaires à vie, soit se constituer un capital immédiatement. Il bénéficie d’une revalorisation annuelle de la rente et peut occuper son logement à vie.

Étant exonéré de la taxe sur le foncier ainsi des gros travaux liés au logement, il peut facilement économiser. Il est assuré de maintenir son pouvoir d’achat et peut gérer sa succession, car la rente peut aller à l’endroit de son conjoint une fois qu’il décède.

Le Viager Libre

Certes moins sollicité que le premier, le viager libre attire tout de même certains investisseurs. La particularité de cette forme de vente viagère est qu’une fois le contrat signé, le crédirentier n’a aucun droit d’usus.

Il peut tout de même bénéficier des fruits notamment à travers un bouquet et une rente. L’acquéreur a ainsi la totale liberté d’occuper ou de louer son bien.

Les avantages pour les deux parties sont certes les mêmes qu’en viager occupé, mais l’objectif ici est d’accroître le pouvoir d’achat, mais en toute sécurité. La rente est donc légèrement plus élevée qu’en viager occupé puisque le crédirentier n’a pas la possibilité d’occuper le logement.

La vente à terme

Le but de cette opération est d’éviter de faire reposer l’ensemble de la transaction sur la durée de vie du vendeur. Au moment de l’élaboration du contrat, les parties s’entendent à l’avance sur un étalement des mensualités, et ce dans un temps déterminé.

Il n’existe aucune exigence particulière en ce qui concerne l’état du logement. En effet, la vente à terme peut être libre ou occupée.

Dans le premier cas, la vente est réservée à des crédirentiers qui souhaitent étaler et optimiser le prix de la rente dans un horizon connu. Par contre si la vente en viager est occupée, cela signifie que le vendeur en plus de bénéficier d’un paiement sur une durée déterminée souhaite rester habiter le logement.

Il est important de noter que pour définir le montant des mensualités, on tient compte de l’indice du coût de la construction. De plus, une clause résolutoire ainsi qu’une clause d’accroissement du prix de la rente sont prévues si le bien est cédé avant échéance de la date prédéfinie dans le contrat.